15 - 20% са надценени имотите в Европа, цените тръгват надолу: МВФ и ЕЦБ

Европейската централна банка (ЕЦБ) предупреди, че високите лихвени проценти по ипотечните кредити правят жилищата недостъпни за домакинствата и непривлекателни за инвеститорите, което може да доведе до "хаотичен" спад на цените им в ЕС. Към март 2023 г. средният лихвен процент по кредитите за покупка на жилище в еврозоната е 3.4%, което е с почти 2 процентни пункта повече в сравнение с предходната година. Това увеличение беше изтъкнато като риск в публикувания миналата седмица Преглед на финансовата стабилност на ЕЦБ.

От миналия юли ЕЦБ повишава лихвените проценти, за да се бори с инфлацията. Според вицепрезидента на ЕЦБ Луис де Гиндос, въпреки срива на няколко американски банки и кризата в Credit Suisse, банките в еврозоната са "доказали своята устойчивост".

В доклада обаче се предупреждава, че по-високите разходи по заемите увеличават риска от просрочване на кредитите от предприятия и домакинства, което повишава кредитния риск за банките и другите кредитори, тъй като слабият растеж и високата инфлация вече са довели до повече фалити.

Въпреки тези опасения, в доклада се изказва предположение, че рискът от по-широка финансова криза остава "овладян", тъй като печалбите на европейските банки достигнаха 15-годишен връх през миналата година. По-високите лихвени проценти са увеличили приходите.
Но в доклада се посочва, че може да се наложи банките да "заделят повече средства за покриване на загуби и за управление на кредитните си рискове". Което в превод ще рече, че се очаква да ограничат кредитирането.

Въздействието на най-рязкото увеличение на лихвените проценти в историята на ЕЦБ започва да се усеща и в други сектори.
Търсенето на кредити намаля сред предприятията и потребителите, както и в сектора на търговските имоти. Приключените сделки са спаднали с 30%, което от своя страна забавя растежа на цените на имотите.

По-нататъшен срив на цените може да "стане безразборен", особено в страни, където преобладават ипотеките с променливи лихви, пише ЕЦБ.
Най-висок дял на този тип кредитиране се наблюдава в балтийските държави, но също в Испания и Португалия.

Международният валутен фонд (МВФ) също засегна темата за състоянието на пазара на недвижими имоти в Европа в последната си регионална икономическа перспектива.
Според институцията, управлявана от нашата Кристалина Георгиева, намалението на цените вече е започнало, като за пример се изтъкват Швеция, Чехия и Дания, където стойността на имотите е намаляла с около 6%. Тоест, сривът не е само в Еврозоната, но и в държавите с национални валути.

Положението би се влошило допълнително, в случай че пазарите преоценят рисковете от инфлация и финансовите условия се затегнат повече от очакваното. Това би могло да доведе и до увеличаване на ипотечните плащания, което би намалило покупателната способност на потребителите и в определени случаи да се достигне точка, в която те изпаднат в неплатежоспособност.

"Емпиричните модели, свързващи цените на жилищата с основните им двигатели, сочат надценяване с 15-20% в повечето европейски страни. Ето защо с лихвите по ипотечните кредити, които все още се покачват, а реалните доходи са намалени от инфлацията, цените на жилищата напоследък намаляват на много пазари", казват от фонда.

В същия момент намаляване на лихвените проценти изглежда далеч, защото инфлацията продължава да бъде значително над целите на ЕЦБ.
МВФ изчислява, че в края на годината инфлацията в еврозоната ще бъде 5.3%, а през следващата - 2.9%.
Това е причината фондът да очаква агресивна монетарна политика поне до средата на 2024 г., като постигането на инфлационната цел от 2% едва ли ще бъде възможно дори през 2025 г.

"Необходимо е по-нататъшно затягане и когато крайната ставка е достигната, тази крайна ставка трябва да се поддържа за по-дълго време, тъй като основната инфлация е висока и е много устойчива. И няма нищо по-лошо от това да спрете усилията за борба с инфлацията твърде рано или да ги изоставите твърде рано, защото ако трябва да го направите втори път, разходите за икономиката са много по-големи", заяви пред CNBC Алфред Камер, директор на европейския отдел на МВФ.

Илиян Костадинов